共有家屋と敷地の評価について

被相続人が貸家を所有して賃貸していた場合、その敷地は貸家建付地として評価します。

 

では、貸家が被相続人の単独所有ではなく、例えば被相続人と被相続人の子の共有になっているような場合はどうなるのかが問題になります。

 

なお、前提として新築時点から子は権利金の支払や地代の支払いがないものとして以下解説します。

まず、貸家の敷地は子の貸家に相当する部分もあるため、すべてが貸家建付地になるわけではなく、子の共有割合に相当する部分は使用貸借となってしまうため、自用地評価になってしまいます。

家屋だけでなく、土地も共有となっている場合はどうなるかですが、土地と貸家の所有割合が同じであれば被相続人の所有の土地は貸家建付地として評価することになりますが、家屋と土地で所有割合が異なるような場合は、その差額部分については子からの使用貸借または子への使用貸借として評価されることになります。

（前提）

 

土地の自用地価額：2億円

 

借家権割合：３０％

 

借地権割合：６０％

 

貸家の被相続人の所有割合５０％、貸家が建つ土地の被相続人の所有割合も５０％

 

 

 

（被相続人の所有する土地の相続税評価）

 

すべて貸家建付地として

 

200,000,000×５０％×（１－６０％×３０％）＝82,000,000円

 

となります。

（前提）

 

土地の自用地価額：2億円

 

借家権割合：３０％

 

借地権割合：６０％

 

貸家の被相続人の所有割合６０％、貸家が建つ土地の被相続人の所有割合は５０％

 

 

 

（被相続人の所有する土地の相続税評価）

 

家屋の６０％－５０％＝１０％部分は子から使用貸借で借りていると考えるため、被相続人の土地はすべて貸家建付地として

 

200,000,000×５０％×（１－６０％×３０％）＝82,000,000円

 

となります。

 

(前提）

 

土地の自用地価額：2億円

 

借家権割合：３０％

 

借地権割合：６０％

 

貸家の被相続人の所有割合5０％、貸家が建つ土地の被相続人の所有割合は6０％

 

（被相続人の所有する土地の相続税評価）

 

土地の６０％－５０％＝１０％部分は子が使用貸借で借りていると考えるため１０％部分は自用地として評価することになります。

 

よって、

 

200,000,000×５０％×（１－６０％×３０％）＝82,000,000円

 

200,000,000×１０％＝20,000,000円

 

合計82,000,000円＋20,000,000円＝102,000,000円

 

となります。