登記上の面積（地積）と実測図の面積（地積）が異なる土地の評価

財産評価のために土地の評価を行う場合、登記事項証明書（登記簿謄本）の面積と実測図の面積が同じであればよいのですが、異なる場合もまま見受けられます。

財産評価基本通達では、実際の面積によることとされているので、面積が違っていた場合は、実際の面積によることが当然といえます。

路線価方式の場合は、乗じる面積に実際の面積を用いれば良いですが、倍率地域の場合、固定資産税評価額というものは土地課税台帳（登記事項証明書）の地積に基づいて算定されているため、以下の修正を行う必要があります。

当初の相続税申告で登記事項証明書の面積と実際の面積に相違がないと思って申告し、その後縄伸びがあった場合、修正申告の対象となるため、注意が必要です。

相続税申告で、修正申告の原因となる縄伸びが指摘されるケースとして以下のような場合があります。

土地を分筆する場合、現在では分筆した土地だけでなく、残された土地についても測量を行いますが、以前は残された土地（元地番）については測量が行われていませんでした。

地番の数字は小さいほうが元地番になるため、数字が小さい地番については何度も分筆された結果、地積のずれが累積されている可能性が高くなります。

土地を売る場合は、実測面積に基づき行われますが、相続等に取得した土地を売却するケースもよくあります。

その土地の譲渡所得の申告の際に譲渡契約書を添付することが多いですが、その契約書にある実測面積と相続税申告の面積に差があった場合、税務署から指摘を受けるケースもあります。

相続税を金銭で納付できないため、物納を行う場合、実測することが要件となっています。

当初の相続税申告では、実測を行わず申告し、申告後物納のために実測を行った際に縄伸び、縄縮みが判明することがあります。

そのため、物納を予定する土地については早めに実測を行っておく必要があります。

土地区画整理事業においては、従前の土地と換地は照応することとされていますが、その前提として従前の土地については地積測量が行われます。

このような場合には、登記事項証明書の地積と実際の地積に相違が明らかになる場合があります。

では、相続する土地についてすべて必ず測量が求められているかというとそういう訳でもありません。

ただ、あまりに実際の土地と公図に差が大きいという場合はやはり測量を行うほうが望ましいといえます。