小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、個人が相続又は遺贈により取得した財産のうちに、当該相続の開始の直前において、当該相続若しくは遺贈に係る被相続人又は当該被相続人と生計を一にしていた当該被相続人の親族（「被相続人等」）の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等（土地又は土地の上に存する権利をいう。）で建物又は構築物の敷地の用に供されているもののうち政令で定めるもの（「特例対象宅地等」）がある場合には、当該相続又は遺贈により財産を取得した者に係る全ての特例対象宅地等のうち、当該個人が取得をした特例対象宅地等又はその一部でこの項の規定の適用を受けるものとして政令で定めるところにより選択をしたもの（「選択特例対象宅地等」）については、限度面積要件を満たす場合に限り一定割合を減額できる制度です。

小規模宅地等の特例とは

（１）小規模宅地等の特例とは

（２）相続又は遺贈により取得した財産

（３）被相続人等

（４）被相続人等の事業の用に供されていた宅地等

（５）建物又は構築物

（６）特例対象宅地等（対象となる宅地等の種類）

（７）小規模宅地等の特例の限度面積と減額割合

　　①小規模宅地等の特例の対象になる宅地は選択できます

　　➁ 小規模宅地等の特例でもっとも有利な選択方法

　　③相続税申告のあと小規模宅地等の特例で選択替えはできますか

（８）賃貸借と使用貸借

小規模宅地等の特例に関する記事

相続又は遺贈により取得した財産

「相続又は遺贈により取得した財産」となっているため、生前に贈与を行っていた場合は、相続開始前3年以内に贈与された宅地等や相続時精算課税制度により取得した宅地等はこの特例の対象にはなりません。

ただ、死因贈与は遺贈として扱われるため、小規模宅地等の特例の対象になります。

なお、死因贈与とは、贈与者が死んだ時点で贈与をすることを約する贈与契約をいいます。

被相続人等

小規模宅地等の特例を見ていくとあちこちで「被相続人等」という単語が出てくるため理解しておく必要があります。

被相続人等なので、相続発生で小規模宅地等の特例が適用されるのは何も被相続人が所有し、かつ使用している宅地のみでなく、被相続人が所有し「等」に該当する者が使用している宅地も含まれることが分かります。

ここでいう被相続人等とは被相続人又はその被相続人と生計を一にしていたその被相続人の親族（生計一親族）を指します。

ちなみに親族とは民法でいうところの（1）6親等以内の血族（2）３親等以内の姻族（3）配偶者を指します。

なお、血族とは血のつながりがある自身の子や孫、父母、祖父母等の身内（養子も含む）で、姻族は配偶者の身内で、カウント方法としては上の世代に一度戻って何親等かカウントします。例えば兄弟姉妹の場合、家系図を見ると一度父母に戻らないと他の兄弟姉妹に辿りつけないので2親等といった具合です。

被相続人等の事業の用に供されていた宅地等

被相続人等の事業の用の用に供されていた宅地等とは、以下のことを指します。

（1）　他に貸し付けられていた宅地等（当該貸付けが事業に該当する場合に限る。）

（2）　(1)に掲げる宅地等を除き、被相続人等の事業の用に供されていた建物等で、被相続人等が所有していたもの又は被相続人の親族（被相続人と生計を一にしていたその被相続人の親族を除く。）が所有していたもの（被相続人等が当該建物等を当該親族から無償（相当の対価に至らない程度の対価の授受がある場合を含む。）で借り受けていた場合における当該建物等に限る。）の敷地の用に供されていたもの

建物又は構築物

建物又は構築物とは、

①温室その他の建物で、その敷地が耕作の用に供されるもの

➁暗渠（きよ）その他の構築物で、その敷地が耕作の用又は耕作若しくは養畜のための採草若しくは家畜の放牧の用に供されるもの

以外となるので、例えば家屋のみではなく、都市部でよくみられるアスファルトが敷き詰められている貸駐車場や立体駐車場も小規模宅地等の特例の対象になります。

特例対象宅地等（対象となる宅地等の種類）

（１）特定事業用宅地等

（２）特定同族会社事業用宅地等

（３）特定居住用宅地等

（４）貸付事業用宅地等

の４種類の宅地等が対象になります。

小規模宅地等の特例の限度面積と減額割合

種類	限度面積	減額割合
特定事業用宅地等	４００㎡	８０％
特定同族会社事業用宅地等	４００㎡	８０％
特定居住用宅地等	３３０㎡	８０％
貸付事業用宅地等	２００㎡	５０％

特定事業用宅地等及び特定同族会社事業用宅地等をＡ

特定居住用宅地等をＢ

貸付事業用宅地等をＣとすると

平成２７年１月１日以後の相続・遺贈

Ａ×２００／４００＋Ｂ×２００／３３０＋Ｃ≦２００㎡

ただし、貸付事業用宅地等がない場合は、

特定事業用宅地等及び特定同族会社事業用宅地等で400㎡

特定居住用宅地等で330㎡　貸付事業用宅地等がある場合のように調整計算することなく適用できます。

なお、平成２６年１２月３１日までの相続・遺贈については

Ａ＋Ｂ×５／３＋Ｃ×２≦４００㎡　　となります。

小規模宅地等の特例の対象になる宅地は選択できます

小規模宅地等の特例の条件を満たす宅地等が複数あり、全てに適用しようとすると限度面積を超えてしまうという場合はどの宅地を選択するのかは一番評価減の金額が大きくなる組み合わせを考えて出せば良く、特にどの宅地から優先的に選択しなければならないという条件自体はありません。

そのため、最も有利な小規模宅地等の特例の対象の組み合わせを選択していくことになります。

小規模宅地等の特例でもっとも有利な選択方法

特定事業用宅地等及び特定同族会社事業用宅地等（Ａ）、特定居住用宅地等（Ｂ）、貸付事業用宅地等（Ｃ）と所有し、限度面積を超えてしまう場合、どの宅地等を選択すれば迷うことになります。

貸付事業用宅地等がない場合は、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等で400㎡、特定居住用宅地等で330㎡だけの面積が完全併用できるためそれぞれで最も単価が高い宅地等を選択すればよいことになります。

次に貸付事業用宅地等がある場合、減額割合と限度面積を加味すると

①貸付事業宅地等と特定事業用宅地等及び特定同族会社事業用宅地等がある場合

２００×Ｃ×５０％＝４００×Ａ×８０％を解くとＣ＝３．２Ａのため

貸付事業用宅地等の単価が特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等の３．２倍以上であれば貸付事業用宅地等を選択したほうが有利

➁貸付事業宅地等と特定居住用宅地等がある場合

２００×Ｃ×５０％＝３３０×Ｂ×８０％を解くとＣ＝２．６４Ｂのため

貸付事業用宅地等の単価が特定居住用宅地等の２．６４倍以上だと

貸付事業用宅地等を選択したほうが有利になります。

相続税申告のあと小規模宅地等の特例で選択替えはできますか

小規模宅地等の特例で一度選択した特例選択宅地の選択替えはできません。

認められるケースとしては

当初選択した

・特例選択宅地がそもそも小規模宅地等の特例の対象に該当しなかった場合

や

・遺留分減殺請求により、当初申告における土地を取得できなかった場合

は前述の選択替えには該当しないとして認められると考えられます。

賃貸借と使用貸借

特に生計一親族についてですが、被相続人が所有し、使用している場合の小規模宅地等の特例の条件としては「使用貸借」でなければならないことになっています。

「使用貸借」というのは、分かりやすく言えば無料で使用していることで、「賃貸借」は有料で使用していることを言います。

但し、支払い金額が実費の支払い程度であったり、実費を上回っていても支払金額が軽微であると自身では賃貸借だと思っていても使用貸借と判断されてしまう可能性があります。

どれだけの金額を支払えば良いのか法律上に決まりはありませんが、周辺相場などから判断していくなど方法を考えていく必要があります。

例えば、生計一親族が被相続人の宅地等で使用貸借で事業を行っていれば生計一親族が事業を行っていることになり、生計一親族が被相続人の宅地等で事業を行っていても賃貸借で被相続人に正当な賃料を払ってればそれは被相続人の事業（不動産の貸付）ということになって小規模宅地等の特例の宅地の区分は異なってしまいます。