土地の評価単位

土地の評価単位は、以下の評価単位ごとに評価するものとされており、土地に存する権利も同様とされています。

（１）宅地の評価単位

（２）遺産分割による不合理分割

（３）田及び畑（農地）の評価単位

（４）山林の評価単位

（５）原野の評価単位

（６）牧場及び池沼の評価単位

（７）鉱泉地の評価単位

（８）雑種地の評価単位

宅地は、筆単位ではなく、１画地の宅地（利用の単位となっている１画地の宅地）を評価単位とします。

そのため、１画地の宅地が２つ以上の筆からなる場合や１筆でも２画地以上になることもあります。

具体例としては

（１）所有する宅地を自ら使用している場合には、居住の用か事業の用かにかかわらず、その全体を1画地の宅地とします。

（２）所有する宅地の一部について普通借地権又は定期借地権等を設定させ、他の部分を自己が使用している場合には、それぞれの部分を1画地の宅地とします。一部を貸家の敷地、他の部分を自己が使用している場合にも同様とします。

（３）所有する宅地の一部について普通借地権又は定期借地権等を設定させ、他の部分を貸家の敷地の用に供している場合には、それぞれの部分を1画地の宅地とします。

（４）普通借地権又は定期借地権等の目的となっている宅地を評価する場合において、貸付先が複数であるときには、同一人に貸し付けられている部分ごとに1画地の宅地とします。

（５）貸家建付地を評価する場合において、貸家が数棟あるときには、原則として、各棟の敷地ごとに1画地の宅地とします。

（６）　2以上の者から隣接している土地を借りて、これを一体として利用している場合には、その借主の普通借地権又は定期借地権等の評価に当たっては、その全体を1画地として評価します。この場合、貸主側の貸宅地の評価に当たっては、各貸主の所有する部分ごとに区分して、それぞれを1画地の宅地として評価します。

（７）　共同ビルの敷地の用に供されている宅地は、その全体を1画地の宅地として評価します。

ただ、１画地の宅地（利用の単位となっている１画地の宅地）ごとに評価するとなると、宅地の遺産分割を通常の用途に供することができないようにすることにより、宅地の評価額を大幅に下げるということも考えられます。そのような場合は、分割前の宅地を１画地の宅地とします。

具体例として以下のように例示されています。

(1)については現実の利用状況を無視した分割であり、(2)は無道路地を、(3)は無道路地及び不整形地を、(4)は不整形地を、(5)は奥行短小な土地と無道路地を、(6)は接道義務を満たさないような間口が狭小な土地を創出する分割であり、分割時のみならず将来においても有効な土地利用が図られず通常の用途に供することができない、著しく不合理な分割と認められるため、全体を1画地の宅地としてその価額を評価した上で、個々の宅地を評価することとするのが相当です。

田及び畑（農地）は、１枚の農地（耕作の単位となっている一区画の農地）を評価単位とします。

ただし、市街地周辺農地、市街地農地、生産緑地はそれぞれの利用の単位となっている一団の農地を評価単位とします。

また、宅地の場合の不合理分割についても準用されます。

山林は、１筆の山林を評価単位とします。

ただし、市街地山林はそれぞれ利用の単位となっている一団の山林を評価単位とします。

また、宅地の場合の不合理分割についても準用されます。

原野は、１筆の原野を評価単位とします。

ただし、市街地原野はそれぞれ利用の単位となっている一団の原野を評価単位とします。

また、宅地の場合の不合理分割についても準用されます。

牧場及び池沼は、原野に準じる評価単位とされています。

鉱泉地は、原則として、１筆の鉱泉地を評価単位とします。

雑種地は、利用の単位となっている１団の雑種地を評価単位とします。

ただし、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、82((雑種地の評価))の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位により一団となっており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の雑種地ごとに評価します。